从擎天柱到不周山。
作者
白玉
出品
大德财经
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自年起，在蓝光发展的年度宣传片中，白大褂和显微镜的镜头越来越少，取而代之的是更多的钢筋水泥。
曾经配文中与“提高人居质量”、“改善生活质量”放在一起的“优化生命质量”，在后来被换为“懂你渴望的，是生命的密度。”
虽然语言更加文艺，但分量却在降低。
7月28日，蓝光发布公告称，公司及蓝迪共享拟将合计持有的迪康药业%股权，转让给汉商集团和汉商大健康，后两者拟以现金方式分别收购迪康药业,,股和10,,股股份。
简单点说，蓝光发展完全放弃了迪康药业。
而5年前的4月16日，蓝光发展正是借壳迪康药业上市，开始推动“人居蓝光+生命蓝光”双轮驱动战略转型之路。其中，“人居蓝光”包括房地产开发运营板块和现代服务业板块，“生命蓝光”则包括3D生物打印板块和医药板块，是蓝光发展长期业绩的另一增长极。
显然，迪康药业是“生命蓝光”的重要组成部分，是蓝光发展另一增长极的擎天柱。
在接受媒体采访时，蓝光集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿甚至表示，未来“生命蓝光要唱主角”，且坚信它的成长性会非常厉害。
如今，宠儿成了弃儿，擎天柱成了不周山。
这背后，发生了什么？
01
三折甩卖，双轮变单轮
据公告显示，此次出售迪康药业，本次股份转让交易价格合计为9亿元，最终交易价格以湖北众联资产评估有限公司对目标公司以年6月30日为评估基准日进行评估的评估结果为基础协商确定。
本次转让前，蓝光发展持有迪康药业91.4%股权，转让完成后蓝光发展完全退出迪康药业。汉商集团股份有限公司将持股99%，汉商大健康产业有限公司将持股1%。
根据公告披露，年，迪康药业营业收入10.69亿元，净利润1.36亿元；年前5月，迪康药业营业收入2.7亿元，净利润亏损万元
若9亿元的交易价格不发生大变化，此次汉商集团收购迪康药业，对应的PE将是6.9倍。
对应同类型的医药上市公司20到30倍的PE，这次交易蓝光几乎是打了三折在甩卖。
意欲脱手的蓝光对此交易的解释为：聚焦房地产主业。
蓝光发展这一表态，相当于部分否定了自年才提出的地产+医药双轮驱动的战略。
无疑，蓝光现在渴望的，是加强公司主业的密度。
02
力推“东进”，大本营失守
从密度和速度来看，蓝光确实来到了地产业务发展的关口。
据相关数据显示，过去三年间，蓝光保持快速增长的势头，营业收入从.53亿元上升至.94亿元，净利润从13.65亿元上升至34.59亿元，并跻身千亿房企行列。
然而，增速瓶颈已开始显现。去年，尽管销售均价同比下降13.12%，但蓝光仍未实现年度目标，全口径销售额为.37亿元，目标完成率92.31%，现代服务业、药品销售等多元业务也仅贡献6.73%的营收。
截至去年末，蓝光总土储货值约亿元，仅能满足未来两年左右的销售，在同等级别房企中相对靠后。为此，蓝光开始大举拿地，并有意识降低西南地区占比，腾出空间支持华东、华南等区域发展。
这是蓝光发展新任总裁迟峰力推的东进战略有关。
曾任华润置地上海副总经理、华东大区总经理的迟峰，在年初业绩会上表示，未来蓝光发展应该更深入地向全国发展，尤其是东部，其中华东区域要占到三分一左右的规模。
今年前6个月，蓝光发展新增房地产项目36个，新增项目总建筑面积.52万平方米。新增项目位于郑州、南宁、咸阳、泰州、江阴、温州、长沙、嘉兴、宁波等中西部和长三角城市。
6月28日，在宁波奉化区一场土拍中，蓝光更是斥资12亿落得一子，楼面价元/平方米刷新当地记录
但问题出现了——顾此失彼。
首当其冲的，是其大本营成都地的销售下滑，根据其年年报，成都区域的销售金额和销售面积同比减少34.16%和15.21%，下滑明显。
而根据克尔瑞公布的年第一季度四川省房企销售榜，“四川本土一哥”蓝光已跌出TOP10强。
交易公告发布的同日，蓝光也公布了其年1-6月的经营情况简报，数据显示，成都地区的销售金额为65.95亿，相比上年同期的.42亿，同比下滑了39.1%，是所有区域中下滑最严重的。
为此，去年底与3月24日，蓝光分别抢下龙泉十陵90.7亩地、天府新区万安街道大石社区50.2亩地，成交楼面价分别为元/㎡,（溢价率30.5%），实际成交楼面价预计元/㎡，溢价率91.55%。
而成都地区高溢价的购地补仓及全国化的推进，也让蓝光的债务压力徒然增大。
03
短债压顶与巨额担保
蓝光的债务压力，也引起了监管部门的注意。
6月5日，上交所对蓝光发展年年报下发《关于对四川蓝光发展股份有限公司年年度报告信息披露的监管工作函》，提及蓝光发展一年内到期的各项金融负债.97亿元，同比增加75.30%;年末货币资金仅为.53亿元,其中15.76亿元处于受限状态。
短债压顶。
同时，上交所仍质询了报告期末蓝光除对子公司担保外，对第三方担保金额23.89亿元。要求蓝光发展说明后续资金偿付具体安排，说明对第三方提供担保的必要性，是否存在风险敞口等。
除了高负债，巨额担保是蓝光发展的隐藏风险。
截至年6月30日,蓝光发展及控股子公司对外担保余额为.67亿元，是其年年末归母净资产的3.45倍。其中，蓝光发展为控股子公司、控股子公司为蓝光发展以及控股子公司相互间提供的担保余额为.27亿元，是其年期末归母净资产的3.33倍。
大德财经曾在今年3月份发布的《蓝光发展：少数股东的收益去哪儿了》中通过企查查数据及同梯队房企归母ROE及少数股东ROE对比，详细分析了蓝光目前疑云重重的对外担保及明股实债问题。
在年初业绩发布会上，新上任的总裁迟峰表示，今年蓝光必须做大做强现金流，从融资端降低融资成本，控制资产负债比率，并加强销售回款和利润管理，提高区域效率。
而根据公开资料显示，年5月，蓝光发展发行的一笔2.5亿美元高级无抵押票据，票息率高达11%；年度第一期及第二期债权融资计划，挂牌利率也高达10.5%。
显然，蓝光离迟总的目标还差了不少。
疫情的影响是普遍性的，在金融机构的评价体系里，企业的基本面是最重要的考量因素。这或许是蓝光发展利率居高不下的重要因素之一。
断臂医药，显然不够。双驱动转为单驱动，对于蓝光来说，或许也仅是开始。
-End-
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